Kadastro İşlemleri Nelerdir? Kadastro Teknik İşlemleri İçin Başvuru Nasıl Yapılır?

Ülkemizde kadastro işlemleri yapılacak teknik işlemin türüne göre; taşınmazın bulunduğu ilde/ilçede Lisanslı Harita Kadastro Bürosu (LİHKAB) var ise bu bürolar aracılığıyla veya Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büroları (SHKMMB) tarafından yapılabilmektedir.

Kadastro İşlemleri Nelerdir?

Kadastro Teknik İşlemleri, Serbest Harita ve Kadastro Mühendislik Müşavirlik Büroları tarafından yapılan TESCİLE KONU HARİTA VE PLANLAR ve Lisanslı Harita Kadastro Bürosu tarafından yapılan TALEBE BAĞLI İŞLEMLER olarak 2 (iki) şekilde yapılmaktadır. Bu işlemlerin yapımından ilgili bürolar, kontrolünden Kadastro Müdürlükleri yetkili ve sorumludur.

Talebe Bağlı İşlemler

Arsa veya arazinizde plan örneği, yer gösterme, aplikasyon, cins değişikliği, muhdesat, irtifak hakkı, birleştirme işlemlerinden herhangi birisini yaptırmak istediğinizde bulunduğunuz il/ilçede LİHKAB bürolarına başvurmanız gerekmektedir. Lisanslı Büro işlemlerinizi sizin adınıza Kadastro Müdürlüğü kontrollükleri de dahil gerçekleştirmektedir.

Aplikasyon, Yer Gösterme ve Plan Örneği işlerinin yapım ve kontrolünden lisanslı mühendis sorumludur. Cins Değişikliği, Birleştirme, İrtifak  Hakkı  Tesisi  veya  Terkini, Muhdesatın Cinse  Taşınması,  Muhdesatın  Terkini işlemlerinin yapımından lisanslı mühendis, kontrolünden ise kadastro müdürlüğü sorumludur.

Plan örneği: Talep edilen parselin tescilli tapu planından tamamen alınan bir kopyadır. Bu örnek, parselin sınırlarını, komşu parsel numaralarını ve varsa karelajları içeren pafta ölçeğini belirtir. Plan örneği, ölçü veya parsel detay koordinat değerlerini içermez; ancak koordinat değerleri varsa plan örneğine yazılır.

Yer gösterme: Parselin veya kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümün bulunduğu yer, paftasıyla vaziyet ve bağımsız bölüm planındaki şekil ve ölçü değerlerinden yararlanarak, herhangi bir ölçme işlemi yapılmadan mahallinde ilgilisine gösterilir. Bu süreç aynı zamanda ada/parsel, adres, kuyu, direk gibi tesislerin hangi parselde yer aldığının tespitini de içerir. Parselin yeri, mahallinde ilgilisine pafta örneği kullanılarak ve herhangi bir ölçüm yapılmaksızın gösterilir. Bağımsız bölüm yer gösterme talepleri, genellikle kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda karşılanır. Ancak, kat irtifakı kurulmuş fakat henüz kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda bağımsız bölüm yer gösterme talebinde bulunulması durumunda, yapı kullanma izin belgesi istenir.

Aplikasyon: Bir taşınmaza ait mülkiyet, irtifak hakkı ve yolların sınırlarının, tescilli tapu planında bulunan bilgi ve belgelere uygun olarak zeminde işaretlenmesi işlemidir. Aplikasyon krokisinde, aplikasyon ölçüleri ve kontrol ölçüleri, yer kontrol noktaları, parsel köşe noktaları ve koordinatları, ayrıca tapu alanı ile hesaplanan alan ve arasındaki fark ile yanılma sınırı ve eğer varsa, zemindeki sabit tesislerden alınan röper ölçüleri ve taşkın kullanımın şekli ve miktarı ölçüleriyle birlikte belirtilir. Aplikasyon krokisinde tescilli yapılar tamamen, varsa tescilsiz yapıların ise röper alınan köşesi tereddüt oluşturmayacak şekilde gösterilir. Paylı taşınmazlarda aplikasyon, taşınmazın tamamı üzerinden yapılır. Aplikasyonu yapılan parselde zeminde, belirgin olmayan köşe noktaları işaretlenir ve parsel sınırlarının cephe kontrolü yapılır. Belirli olan ve işaretlerle belirlenmiş sınır noktaları, zeminde röper alınacak yapı, elektrik direği, kuyu, poligon gibi tesisler olması durumunda, uygun dağılımda en az üç noktadan röperlenir. Ölçüler aplikasyon krokisinde gösterilir. Röper alınacak detay olmaması halinde, bu durum aplikasyon krokisinde belirtilir.

Cins değişikliği: Parselin tapu sicilinde kayıtlı olan cinsinin değiştirilmesi işlemidir. Yapılı veya yapısız hale gelme durumunda cins değişikliği ya da parsel vasfına ilişkin cins değişikliği işlemleri yapılabilmektedir. Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Yapı Aplikasyon Projesi, ilgili idare tarafından uygun olduğunda, cins değişikliği işlemleri resen yapılır.

Örneğin; arsa vasfındaki parselin betonarme apartman, kargir ev vb. şekilde cinsinin değiştirilmesi yapılı hale gelme, yine kargir iki katlı ev, ahşap bina vb. vasfındaki parselin arsa olarak tescil edilmesi ise yapılı iken yapısız hale gelme cins değişikliği işlemleridir. Bir diğer cins değişikliği türü ise yapılı taşınmazın yeniden yapılı hale gelmesidir. Örneğin, 3 katlı betonarme mesken ve arsası cinsinde olan bir taşınmazın yeni bir kat ilavesi yapılması halinde 4 katlı betonarme mesken ve arsası olarak tapuya kaydedilmesi işlemidir.

Muhdesat İşlemleri: Muhdesat, bir arsa veya arazide, malik dışındaki bir kişi veya paydaşlar tarafından yapılan yapılar, tesisler veya dikilen nesnelerdir. Bu muhdesatlar evler, kuyular gibi yapılar olabileceği gibi, elma ağaçları, ceviz ağaçları gibi bitkiler de olabilmektedir.

Muhdesatın Taşınmazın Cinsine Taşınması İşlemi: Tapu kütüğünün beyanlar sütununda kayıtlı muhdesat ile taşınmaz mülkiyetinin aynı kişide birleşmesi nedeniyle muhtesatın taşınmazın cinsinde gösterilmesinin talep edilmesi durumunda, kayıtlı muhtesatın zeminde varlığının tespit edilmesi suretiyle tescil bildirimi düzenlenir ve muhdesat parselin niteliği sütununa taşınır, muhdesat kaydı terkin edilir. Muhdesat yapı ise, yapı kullanma izin belgesi veya yapının kullanıma uygunluğuna dair yazı aranmaksızın işlem yapılır.

Muhdesatın Terkini İşlemi: Kayıtlı muhdesatın zeminde mevcut olmadığından kaydından terkininin talep edilmesi durumunda, söz konusu muhdesat yapı ise yıkıldığının lisanslı bir büro veya kadastro müdürlüğünce zeminde tespit edilir.

İrtifak Hakkı: Bir taşınmaz üzerinde, başka bir taşınmazın lehine konulmuş bir yük olan irtifak hakkı, yüklü taşınmazın malikinin mülkiyet hakkının bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasına veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmasına neden olur.

Taşınmazlar üzerine kurulan irtifak hakları;

1. Mecra Hakkı: Bir taşınmazın su, gaz, elektrik ve benzeri mecraların ayni hak olarak yüklenmesi ancak bir irtifak hakkı kurulmasıdır.

2. Geçit Hakkı: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı talep edebilir.

3. Kaynak Hakkı: Başkasının arazisi üzerinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil edilerek kurulur.

Bu irtifak hakları, taşınmaz üzerinde belirli haklar sağlar ve tapu sicilinde irtifak hakları sütununa tescil edilir.

Birleştirme (Tevhit): Birbirine bitişik olan birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlem, taşınmazların birbiriyle bitişik olması şartıyla gerçekleştirilebilir ve taşınmazlar aynı kişiye veya farklı kişilere ait olabilir. Birleştirme işlemi için taşınmazların bulunduğu yere göre, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeninin, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il encümeninin olumlu kararı alınmak üzere 3194 Sayılı İmar Kanunun 15 ve 16. maddelerine göre işlemler yapılmaktadır.

Taşınmazınızla ilgili yukarıda açıkladığımız işlemlerden birini yaptırmak istiyorsanız bulunduğunuz ilde/ilçede yetkili olan LİHKAB bürolarına başvuru yaparak işlemlerinizi gerçekleştirebilirsiniz. Kadastro İşlemleri için Türkiye’de faaliyet gösteren lisanslı büroların iletişim bilgilerini https://kbu.tkgm.gov.tr/iletisim adresinden öğrenebilirsiniz.

Tescile Konu Harita ve Planlar

Kadastro İşlemleri olan bu işlemler genel itibariyle kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılan, serbest harita kadastro mühendislik büroları/şirketleri tarafından yapılan, tescile tabi olan imar, kamulaştırma, toplulaştırma gibi haritalardır. Bu işlem türünden gerçek veya tüzel kişilerin kendilerine ait olan taşınmazlarda yaptırabileceği işlemler ayırma(ifraz), yola/parka terk işlemleridir.

Ayırma (İfraz): Parselin iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi işlemidir. Ayırma işlemi, taşınmazların bulunduğu yere göre belirlenen yöntemlerle gerçekleştirilir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yapılan ayırma işlemleri için belediye encümeni kararı yeterli iken, belediye ve mücavir alan sınırları dışında yapılan işlemler için il encümeninin olumlu kararı alınması gerekmektedir. Bu işlemler 3194 Sayılı İmar Kanunun 15 ve 16. maddeleri doğrultusunda yürütülmektedir. İfrazen Taksim yapılacaksa, noterde ya da kendi aralarında düzenlenmiş taksim sözleşmesine göre parsel bölünerek paydaşlar arasında taksim edilir.

Yola/Parka Terk: Bu işlem, parselin imar planına uygun bir şekilde bedelli veya bedelsiz olarak kamuya terk edilmesini ifade eder. Terk işlemi sırasında, kadastro parselinin imar planına göre yola veya yeşil alana giden kısımları belirlenir ve geri kalan kısım, imar planına uygun olarak imar parsellerine ayrılır. Yola veya parka terk işlemleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri kapsamında gerçekleştiril ve kamuya terk edecek alanı olan parsellerde bu işlemler yapılmadan inşaat izni/ruhsatı verilmez.

Yoldan İhdas: Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollar veya yol fazlaları, belediye sınırları içinde belediye veya köy sınırları dışında köy tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilir. İstisnai durumlarda, yollar Hazine veya ilgili idare adına da tescil edilebilir. Yoldan İhdas Haritaları, imar planı uygulaması sırasında kapanan yollar nedeniyle oluşan taşınmazın tescili amacıyla yapılan haritalardır.

Sınırlandırma Haritaları: Henüz kadastrosu yapılmamış alanlardaki taşınmazların sınırlarını belirlemek amacıyla oluşturulan haritalardır. Sınırlandırma istenen taşınmazın sınırları, kadastro müdürü, kontrol mühendisi ve kadastro üyesi tarafından tapu tatbikatı sırasında taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi ile sınır komşuları, muhtar ve ihtiyar heyeti tarafından seçilen mahalli üç bilirkişinin katılımıyla zeminde belirlenir.

Parselasyon (İmar) Haritaları: İmar parsellerinin oluşturulması amacıyla 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi veya bu maddeyle birlikte 2981 sayılı Kanun’un Ek-1. maddesi hükümlerine göre ilgili belediye veya idare tarafından resen yapılan veya yaptırılan haritalardır.

Kamulaştırma Haritaları: Kamulaştırma işlemleri için ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından onaylanmış olan haritalardır. Kamulaştırmayı yapan idare tarafından kamu yararı veya kamulaştırma kararının alınması gerekmektedir. Kamulaştırma işlemleri genellikle enerji hatları, yollar, barajlar gibi kamu yatırımları için yapılmaktadır.

Toplulaştırma Haritaları: Arazi Toplulaştırması, Tarım Reformu Kanunu’na ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü’nün Yürütülen Hizmetler Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılan ve güncel mahalle veya köy idari birimlerine göre gerçekleştirilen haritalardır. Bu haritalar, çeşitli nedenlerle ekonomik olarak tarımsal faaliyetleri gerçekleştirmeyi zorlaştıran, parçalanmış, dağılmış veya bozuk şekilli parsellerin modern tarım işletmeciliği esaslarına göre ve sulama hizmetlerinin geliştirilmesi için uygun bir şekilde birleştirilmesini, şekillendirilmesini ve yeniden düzenlenmesini sağlar. Bu işlem, “Arazi Toplulaştırması” olarak adlandırılır.