Tapuda Farklı Müdürlük Akit İşlemleri

TARAFLARIN FARKLI TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE BULUNMALARI HALİNDE YAPILACAK TAPU İŞLEMLERİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında; 24 Bölge Müdürlüğü ve bu müdürlüklere bağlı 81 kadastro müdürlüğü ve 973 tapu müdürlüğü ile vatandaşlarımıza hizmet vermektedir. Bununla birlikte Berlin Başkonsolosluğunda kurulan Berlin Tapu ve Kadatro Temsilciliği ile yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın ve ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların tapu işlemleri yapılmaktadır. Genel Müdürlük yurtdışı teşkilatı kurmaya yetkilendirilmiş olup, çalışmalar devam etmektedir. Teknolojik gelişmeler kamu hizmetlerinin daha etkin, daha güvenli ve daha hızlı gerçekleştirilmesini sağlamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de ülkemizde teknolojiyi en verimli kullanan kurumlardan olup; son yıllarda yapmış olduğu TAKBİS, MEGSİS, E-Haciz, E-Terkin, E-İpotek ve WebTapu gibi teknolojik hizmetleri ile vatandaşların iş ve işlemlerini kolaylaştırmıştır. Son olarak da tapu işlemine taraf olan kişilerin farklı tapu müdürlüklerinde bulunmaları halinde işlemlerin gerçekleştirilmesi mümkün hale getirilmiştir.

Genel Esaslar

Tapu Kanunu’nun 26’ncı maddesinin birinci fıkrasında yapılan değişiklikle taşınmaz mülkiyetini devreden(satış, bağış, mal değişimi) tapu işlemlerinin, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, tarafların imzalarının işleme katıldıkları müdürlük resmi görevlileri tarafından ayrı ayrı alınması ile resmi senedin tamamlanması mümkün hale getirilmiş ve düzenleme 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Mezkur kanun maddesinin yürürlüğü girmesini takiben 17.01.2020 tarihinde pilot müdürlükler ve yurtdışı teşkilatında uygulanmaya başlanmış ve 15.09.2020 tarihinde tüm tapu müdürlüklerinde hizmete girmiştir. Tapu Dairesi Başkanlığının 2019/16(1900) Sayılı Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Halinde Yapılacak Tapu İşlemleri Genelgesinde işlemlerde uyulacak usul ve esaslar belirlenmiştir. Bilindiği üzere, Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ve 2018/1(1780) Sayılı Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri Genelgesi ile farklı bir müdürlük yetki alanındaki taşınmazlara ilişkin tapu işlemleri yetki verilerek başka bir müdürlük tarafından yapılabilmektedir. Bu kapsamda yıllardır uygulanagelen yetki alanı dışı tapu işlemleri ve yeni bir uygulama olan farklı müdürlüklerde tapu işlemleri her ne kadar farklı uygulamalar olsalar da iki uygulamanın da izin verdiği tapu işlemlerinin birlikte yapılabilmesi mümkündür. Bu yazıda öncelikli olarak tarafların farklı müdürlüklerde bulunmaları durumunda yapılacak işlemler 2019/16 sayılı genelge kapsamında ele alınacak ve 2018/1 sayılı genelgeye istinaden yapılmakta olan yetki alanı dışındaki tapu işlemleri ile birlikte uygulanması konusuna açıklık getirilecektir.

Tarafların farklı birimlerde işlem yapmayı talep etmeler halinde yalnızca satış, bağış, mal değişimi(trampa) ve satış-ipotek işlemleri yapılabilmektedir. Aynı il sınırları içerisindeki farklı ilçelerden(müdürlüklerden) işlem talepleri karşılanmamaktadır. Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca tapu sicilinde yapılacak işlemler için hak sahibi kişiler istemde(başvuruda) bulunabilir. Bu kapsamda başvuru mülkiyeti devreden tarafça yapılacağından, taşınmaz mal sahibi tarafın işleme katılacağı müdürlüğe başvuru yapılmaktadır ve işleme ilişkin resmi senet bu müdürlük tarafından düzenlenmektedir. Bu sebeple mülkiyeti devreden taraf birden fazla kişi ise taraflarca başvuru aynı müdürlüğe yapılır ve aynı müdürlükten işleme katılır. Aynı şekilde mülkiyeti devralan tarafların da tamamı aynı müdürlükten işleme katılır ancak biden fazla devralandan bir veya birkaçı devreden tarafların bulunduğu müdürlükte işleme katılabilmektedir. Bir başka deyişle, farklı müdürlük akit işlemi aynı anda iki müdürlük arasında yapılabilmektedir. Mal değişimi(trampa) işleminde taraflar hem devreden hem devralan olduğundan her iki tarafın talebi de aynı başvuru ile ilk başvuru yapılan müdürlüğe yapılmaktadır. Ayrıca iki müdürlüğe de başvuru yapılması gerekmemektedir. Devir işlemine ilişkin resmi senet başvuru yapılan müdürlük tarafından hazırlanmaktadır. Bu uygulama kapsamında yapılacak satış-ipotek işlemlerinde ipoteğin tarafları alıcı ve ipotek lehtarı olduğundan alıcının ve ipotek lehtarının aynı müdürlükte bulunması gerekmektedir. Satış-ipotek işlemi tek işlemde yapılabilmektedir.

Başvuru ve İşleme Yönelik Esaslar

Başvuru için işlemin şekline göre gerekli olan işlem belgeleri devreden tarafından başvuru yapılan müdürlüğe sunulmalıdır. Taraflara ilişkin tanık veya tercüman bulundurulması gereken durumlarda, tanık veya tercümana ilişkin belgelerin de sunulması gerekmektedir. Tapu Müdürlüklerinde yapılacak işlemler için e-devlet ile Web Tapu Portalı üzerinden, ALO 181 Hattından veya E-Randevu Sistemi ile bizzat başvuru yapılabilmektedir. İşleme ilişkin tarafların farklı birimlerde bulunması durumunda tarafların hangi müdürlükten işleme katılacağının belirtilmesi gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin işlemlerde Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının 2020/5(1905) sayılı genelgesi ile “Taşınmaz Değerleme Raporu” düzenlenmesi zorunlu kılınmıştır. Yabancıların taraf olduğu işlemlerde “Taşınmaz Değerleme Raporu” Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (https://www.tdub.org.tr) internet sayfasında belirtilen değerleme kuruluşlarına ait resmi ve güncel KEP adresleri aracılığıyla Tapu Müdürlüklerine gönderilmesi gerektiğinden, başvuru yapılan tapu müdürlüğüne başvuru sırasında gönderilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca yabancı kişiler için, 2019/11(1805) sayılı Yabancı Kimlik Numarası Verilmesi ve Kimlik Bilgileri Beyan Formu Genelgesi kapsamında kimlik bilgileri beyanı formunun yabancı gerçek kişinin veya vekilinin bulunduğu müdürlük tarafından EBYS aracılığıyla başvurunun yapıldığı müdürlüğe gönderilmesi gerekmektedir. Yabancıların taraf olduğu tapu işlemlerinde başvurunun yapıldığı tapu müdürlüğü anılan bu belgeleri almadan tapu işlemine başlayamamaktadır. Genelge esaslarına uygun olarak yapılan başvurulardan sonra işlemler ilgili tapu müdürlükleri tarafından koordineli şekilde hazırlanıp taraflar aynı anda işleme katılacakları farklı müdürlüklerde hazır bulunacaktırlar. Her iki müdürlük tapu memurları huzurunda taraflar görüntülü veya sesli iletişim araçlarıyla (video konferans, telekonferans vb) imzaları ayrı ayrı alınarak tapu devir işlemi gerçekleşmektedir. İmzaların tamamlanmasından sonra işlem ilgili tapu müdürlüğü tarafından yevmiye defterine kaydedilir ve ilgili müdürlükçe tapu senedi/ipotek belgesi ilgili taraflara verilerek işlem tamamlanmaktadır. Tarafların farklı birimlerde bulunması halinde yapılacak tapu işlemini bir örnekle açıklamak gerekirse; Örneğin; Mehmet Kaya isimli vatandaşımız İstanbul/Kadıköy’deki taşınmazını Antalya/Muratpaşa’daki Hakan Çelik isimli vatandaşımıza satmak için anlaşmıştır. Kadıköy Tapu Müdürlüğüne başvurarak ve alıcının devir işlemi için Muratpaşa Tapu Müdürlüğünde bulunacağını belirterek işlemini gerçekleştirebilmektedir. Bu durumda tarafların ayrı ayrı olarak; devreden(satıcı) taraf Kadıköy Tapu Müdürlüğünde devralan(alıcı) taraf ise Muratpaşa Tapu Müdürlüğünde aynı anda bulunarak ilgili tapu memurları tarafından telekonferans ile görüştürülüp ayrı ayrı imzaları alınmasıyla devir işlemi yapılabilmektedir.

Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri ile Birlikte Uygulanması

Tapu Müdürlüklerince Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’te değişikliğe gidilmiş (RG-14/12/2019-30978) ve tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı birimlerinde bulunmaları halinde gerçekleştirilecek tapu işlemlerinde de uygulanacak usul ve esaslar aynı yönetmelikle belirlenmiştir. Bu kapsamda yapılması mümkün kılınan yetki alanı dışı işlemler arasında satış, bağış, mal değişimi ve satış-ipotek işlemleri de bulunduğundan bu işlemler hem yetki alanı dışı işlem hem de farklı müdürlük akit işlemi uygulamaları birlikte uygulanarak tek işlemde yapılabilmektedir. Bu durumu örnek bir işlem ile açıklamak daha anlaşılır olacaktır. Örneğin; Ahmet Yılmaz isimli vatandaşımız Konya/Selçuklu’da ikamet etmektedir ve İstanbul/Beşiktaş Tapu Müdürlüğü yetki alanındaki gayrimenkulünü İzmir/Bornova’da ikamet eden Ayşe Yıldırım isimli alıcıya satmak için anlaşmışlardır. Devre konu taşınmaz Beşiktaş da olmasına rağmen Ahmet Bey Selçuklu’dan Ayşe Hanım da Bornova’dan işleme katılarak tapu devir işlemi gerçekleştirilebilecektir. Devreden(satıcı) taraf olan Ahmet Bey Selçuklu Tapu Müdürlüğü’ne yetki talebi ile Beşiktaş ilçesindeki taşınmazının satışı için başvuru yaparak ve başvuru esnasında da devralan(alıcı) tarafın imzaya Bornova Tapu Müdürlüğünden katılacağını bildirerek işlemini gerçekleştirebilmektedir. Bu durumda Selçuklu Tapu Müdürlüğü öncelikle taşınmazla ilgili işlem yapabilmek için Beşiktaş Tapu Müdürlüğünden yetki alır ve sonrasında Bornova Tapu Müdürlüğü ile farklı müdürlük akit işlemi için gerekli işlemleri yaparak talebe göre resmi senet hazırlayarak taraflara imza için randevu verir. Satıcı tarafın Selçuklu Tapu Müdürlüğünde alıcı tarafın Bornova Tapu Müdürlüğünde aynı anda hazır bulunmasıyla taraflar telekonferans sistemiyle görüştürülüp tapu memuru huzurunda sözlü ve yazılı iradeleri alınarak imzaları tamamlanır. Böylelikle vatandaşlarımız yaşadıkları ilçeden çıkmadan en yakın tapu müdürlüğüne giderek gayrimenkul devir işlemlerini hızlı ve güvenli bir şekilde gerçekleştirebilmektedir.

Mali Yönü

Genelgede belirtildiği üzere, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde bulunması durumunda yapılacak tapu işlemlerinden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarife gereğince tapu harcı ve 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin otuz dördüncü bölümüne ekli (I) sayılı Tarife Cetveli gereğince döner sermaye hizmet bedeli alınması gerekmektedir. Başka bir deyişle taraflar aynı müdürlükte işleme katılmaları durumunda tahsil edilen tapu harcı ve döner sermaye ücretine ek herhangi bir ücret alınmamaktadır. Tarafların farklı müdürlükte bulunmasının yanı sıra işlem yetki alanı dışı işlemle birlikte yapılıyor ise 2018/1(1780) sayılı genelge gereğince tapu harçları beyan edilen devir bedeli üzerinden tahsil edilmektedir ancak yetki alanı dışında yapılan işlemler için döner sermaye hizmet bedeli, yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı esas alınarak işlem için belirlenen döner sermaye hizmet bedelinin iki katı oranında tahsil edilmektedir.

Sonuç

Teknolojik gelişmeleri en etkili kullanan kurumlarımızdan olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tarafların farklı müdürlüklerde olmaları halinde tapu işlemlerini gerçekleştirmesine imkan sunarak vatandaşlarımıza gerek ekonomik gerekse de zaman olarak çok önemli bir hizmet sağlamıştır. Uygulama ile farklı müdürlüklerde hatta yurt dışında bulunan vatandaşlarımızın aynı anda bir müdürlükte hazır bulunmasına gerek olmadan işlem yapması mümkün hale gelmiştir. Böylece vatandaşlarımız yaşadıkları yerden ayrılmadan ve günlük işlerini aksatmadan tapu işlemlerini yapabilmektedirler.

KAYNAKLAR

• 2644 Sayılı Tapu Kanunu.
• 492 Sayılı Harçlar Kanunu.
• Yetki Alanı Dışında Kayıtlı Bulunan Taşınmazlarla İlgili Tapu İşlemlerinin  Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik.
• Tapu Dairesi Başkanlığının 2019/16(1900) Sayılı Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Halinde Yapılacak Tapu İşlemleri Genelgesi.
• Tapu Dairesi Başkanlığının 2018/1(1780) Sayılı Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri Genelgesi.
• Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının 2020/5(1905) Sayılı Genelgesi.
• Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının 2019/11(1805) sayılı Yabancı Kimlik Numarası Verilmesi ve Kimlik Bilgileri Beyan Formu Genelgesi.